Mietkaufmodelle erleben derzeit ein Revival, insbesondere im freifinanzierten Bereich. Diese Modelle bieten eine flexible Alternative zum herkömmlichen Wohnungskauf, insbesondere in Zeiten hoher Zinsen und strenger Kreditvergaberegeln. Sie ermöglichen es, zunächst zur Miete zu wohnen und die Immobilie später zu erwerben. Dies bietet sowohl Bauträgern als auch Mietern interessante Vorteile, bringt aber auch einige wichtige rechtliche und finanzielle Aspekte mit sich, die beachtet werden sollten.

Unterschiede zwischen Mietkauf und Kaufoption

Obwohl Mietkaufmodelle und Kaufoptionen oft synonym verwendet werden, handelt es sich hierbei um zwei unterschiedliche Konzepte. Die Kaufoption im geförderten Wohnbau ist durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt und bietet klare Rahmenbedingungen. Im Gegensatz dazu sind die Konditionen beim Mietkauf im freifinanzierten Bereich weitgehend frei verhandelbar. Hierbei können wesentliche Details wie der spätere Kaufpreis oder der Umgang mit der Kaufoption individuell festgelegt werden.

Ein Beispiel für ein solches Mietkaufmodell ist das Projekt „Flori Flats“ in Wien-Floridsdorf. Hier zahlen Mietkaufinteressenten zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietzinsvorauszahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises. Der Mietvertrag läuft zunächst über sechs Jahre. 25 % der Mietzahlungen werden auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Der Kaufpreis wird bereits zu Beginn festgelegt und jährlich indexiert.

Rechtliche Absicherung und individuelle Vertragsgestaltung

Da es keine gesetzlichen Vorgaben für die Gestaltung eines Mietkaufvertrags gibt, ist eine rechtliche Beratung dringend zu empfehlen. Dies gilt besonders für die Festlegung der Maklerprovision, die in einem gewissen Rahmen frei verhandelt werden kann. Mietkaufverträge sollten stets individuell geprüft werden, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Steuerliche und finanzielle Aspekte

Beim Mietkauf gibt es auch steuerliche Feinheiten zu beachten. Ein entscheidender Punkt ist die Grunderwerbsteuer (GrESt). Diese wird in der Regel entweder direkt beim Vertragsabschluss oder erst bei Ausübung der Kaufoption fällig, je nachdem, ob der Kaufpreis zu Beginn festgelegt wird oder nicht.

Eine interessante Frage stellt sich im Hinblick auf die Gebührenbefreiung, die seit dem 1. Juli 2024 für zwei Jahre gilt. Diese ist nur dann anwendbar, wenn die Kaufoption frühzeitig ausgeübt wird und ein Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts vor dem 1. Juli 2026 gestellt wird. Eine spätere Ausnutzung dieser Frist ist durch vertragliche Gestaltung nicht möglich.

Fazit

Mietkaufmodelle bieten eine attraktive Option für Menschen, die zunächst zur Miete wohnen und später eine Immobilie erwerben möchten. Sie sind besonders in Zeiten hoher Finanzierungskosten und strenger Kreditvergaberichtlinien eine Alternative zum direkten Kauf. Allerdings erfordern diese Modelle sorgfältige rechtliche und steuerliche Beratung, da viele Aspekte frei verhandelbar sind und es keine umfassenden gesetzlichen Regelungen gibt.

Wenn du überlegst, ein Mietkaufmodell in Anspruch zu nehmen, solltest du unbedingt einen Experten zu Rate ziehen, um sicherzustellen, dass alle Konditionen und Klauseln deines Vertrags zu deinem Vorteil gestaltet sind.